商业地产领袖对话：商业地产，随城镇化起舞

我们不能走得太快，要放慢我们的脚步，等等我们的灵魂。”在今年的中国商业地产行业发展论坛上，有人用这句话形容商业地产前进的步伐。

随着近两年“黄了住宅、红了商业”的概念深入人心，商业地产投资热度逐年升温。十年前人们在问“什么叫商业地产”，五年前人们在问“谁在做商业地产”，而十年后的今天，人们在问“谁还没有做商业地产”。在这个同质化竞争已经给开发商带来严重伤害的行业中，商业地产升级问题开始成为很多商业地产开发商思考的话题。

商业地产进入升级时代

实际上，过去的一年中，无论是从始终不放松调控的房地产行业角度，还是从电子商务、网络购物爆发式发展的商业角度，对商业地产的商业模式都形成了巨大的冲击。面对这样的市场，商业地产开发商已经在暗暗地寻求改变。但是，这是否意味着商业地产真正迎来了升级时代呢？

刘晓光：应该说商业地产确实在走“升级”的趋势。我们过去做商业地产比较简单，盖一片住宅，有写字楼，有商场，最早的基本卖掉。后来发现并不是那么简单。从大的地产商转移到做商业地产，如果说没有很高的专业性，将来就会面临很多问题。

黄怒波：商业地产的模式肯定要升级，不但要升级，还要创新。现在一个特别重要的问题是，电商来了。所以，21世纪城市的商业地产模式应该从简单的购物消费提升到精神文化消费，城市生活休闲的层面，就是在城市当中有限的土地，最好建设成网络不可替代的餐饮、电影院等等。

同时，我们也在向服务业的经济转型，这个服务体系会支撑一个新的商业模式的产生，所以我同意商业模式不但需要升级，而且一定是革命。

张宝全：商业升级的本质是什么？我个人认为本质就是消费的转型。这个消费转型的本质就是从功能消费转向体验消费，即所谓的文化消费转型。消费的转型其实就是生活方式的转型，这必然使我们在商业的本质和供应模式上促发生改变。

李贵斌：其实这个时期是商业升级最好的时候，因为商业地产市场比较疲软。我们今年提出“专业”，所谓专业就是做精辟，做品质，专业化的队伍、专业化的操作，最后实现共赢的原则，把这个市场尽可能做好。

王永平：未来的商业地产，第一是高品质，产品更保真、更安全；第二是时尚感，这种提升并不是所有的东西都是奢侈品，而是要时尚；另外是强调体验。但是转型一定要在头脑不发热的时候进行，首先要从大跃进的发展当中冷静下来。

升级的路线和策略

根据中国商业地产联盟的调查，由于近年来各地商业地产投资普遍过热，商业项目供应量大，再加上同质性高、集中入市，开发商在招商与商家的博弈中处在“下风”，补贴商家装修费用、延长免租期、只采取销售扣点提成等状况十分普遍。那么，在目前博弈升级的商业地产竞争中，应该采取什么样的路线和策略？

陈平：一是稳中求进，二是细分于精准。购物中心有自己的任务，百货有百货的任务，电商有电商的任务，不是谁来谁就死。我们这么多年一直在做精细化，购物中心如何跟它所在土地的灵魂找到共鸣，符合这个地方消费群体的习惯，这是根本，我们一定要从概念中走到消费者那里去。

刘晓光：现在我们发现做奥特莱斯最核心的是能把国际上最优秀的管理公司引进来，不但引进品牌，更重要的是管理体系，所以我们又在升级，寻找世界上一流的公司进行合作。

张宝全：做商业地产，我认为真正的产业化就是对未来的趋势和生活方式的把握能够有多少，只要把握住这一点肯定是创新的。

竺海群：我们面临的最大问题，就是同质化非常严重。解决这个问题首先需要创新。打个比方，我的iPhone手机是一个购物中心，它已经具备所有的功能，新出的iPad里面只是升级摄像机，或者速度再提快一点，可能就有很多人不会再买iPad。也就是说，如果购物中心仅仅是增加一些业态进去，没有太大改变的话，消费者就不太愿意进去。

陈平：对于购物中心里的百货来说，如果过分把销售额期望拉得太高，恐怕有风险。首先需要有一个大局观，给它时间去成长。购物中心里的百货不要简单去学传统百货，因为购物中心有更多的适应现在消费者的体验式消费。购物中心通常有很多主力店，它们与百货是一个整体，要注意短期和长期的平衡。

二三线城市的机会

与会的业内人士一致表示，商业地产发展的前十年，机遇在一线城市，而目前一线城市中心商业地产已趋于饱和，更多的机会在二三线城市。尽管地方政府对商业地产商给予了土地和税费等优惠，但由于人口和购买力的限制，二三线城市的商业地产仍然停留在起步阶段。二三线城市商业地产的机会究竟在哪里？

水皮：商业地产的发展与目前国内的城镇化进程是分不开的，我认为下一步城镇化应该是让农民这个最庞大的群体、最庞大的潜在消费群体能够分享城镇化带来的财富增值，下一步的城镇化过程实际上是农民转化为市民的过程。

竺海群：中国一线城市购物中心的发展已经相对饱和，二三线城市购物中心还是比较有机会，所以对于三线城市或者是商业并不发达的二线城市，我们在做购物中心设计时，应该有超前的眼光，在设计上或者在理念上更应该有所创新。

陈平：一些三线城市，我们进入的时候本来是没有购物中心的，所以到底当地人喜欢什么样的东西，确实要有一个尝试的过程。不是说万达一定要坚持某种模式不变，而是当我们抓住了这种模式的时候，首先它是安全的，然后先往前推，在推进的过程中逐步优化。因为每块土地都有灵魂，要跟它的灵魂相结合。速度有时候与精细化之间是两害相权取其轻。

李贵斌：关于在三线城市做购物中心的问题，东方集团曾经做过几个。从当地实际出发，考虑的主要问题，一是经济总量，二是现有经济发展水平商业竞争的程度，而更大程度上两大也不好，两小也不好，要前瞻性地来做规划和定位，要以销量优先。

竺海群：三线城市其实是比较难做的，首先消费一定要有，所以主力租户对购物中心很有必要，它带来的人流和消费力是比较有用的。三线城市现在做购物中心比较难，主要是本地商家的影响力不是很高，特别是我们还遇到一些本地商家他们连付租的意识都没有，因此对于是否进入三线城市要非常审慎。

王永平：很多人问我三线城市商业地产如何发展，与其问哪个城市更有机会，还不如具体问是在哪个地段有没有机会。在三线城市首先要看在什么地段做项目；其次是谁来做，公司的专业性要求越来越高，有些城市如果不是万达去做，我相信很多品牌是不愿意去的。正是万达、凯德这样专业的大公司去做，所以很多品牌会有信心。转载自共鸣不动产投资整体解决方案运营商（www.gzgmdc.com）