多城市楼市整体价格松动有限

“限价令”大考能否过关？

作为此轮房地产调控的重要举措之一，“房价控制目标”始终备受关注。2011年来，各地相继采取限购、限贷、限价等调控措施。如今，面临“交卷”，各地政府的承诺能否兑现？

成绩基本“达标”

市场感受存“温差”

2011年，有600多个城市出台了房价控制目标。多数城市的房价控制目标与当年的GDP、人均可支配收入增速挂钩，为“低于”或“不高于”后二者，北京的目标是房价“稳中有降”。

在这一轮严厉调控中，一线城市的房价率先进入调整期，基本可以达到调控目标。统计数据显示，至2011年10月，上海新建住宅价格连续三个月环比涨幅为零。当月，上海二手房指数也出现自2010年9月以来首次下跌。

前11月北京市新建普通住房成交均价为13914元/平方米，比2010年全年成交均价即北京房价控制目标14847元/平方米低6.3%。深圳市规划国土委相关人士也表示，深圳完成2011年的房价控制目标已无悬念。

但2011年的楼市也有“按下葫芦浮起瓢”的味道，投资投机性需求被严格限购的城市挤出后，便转向涌入二三线城市。截至11月底，在公示目标的121个城市中，一些非限购的三四线城市尚未完成。

情急之下，一些地方干脆直接出手叫停房价上涨。比如，广东中山市规定，11月10日起至12月31日，该市新建商品房销售价格不得超过5800元/平方米，以实现所谓的“房价控制目标”。当地住建部门表示，“应该可以完成2011年的调控目标。”

“限价目标绝大多数完成了，但要防止地方政府对行政手段的过度依赖，否则副作用大。”中国指数研究院(微博)副院长陈晟说。

事实上，一些地方市场实际感受与调控效果存在“温差”。记者采访发现，虽然不少地方的“纸上成绩”达标，但是购房者对市场的感受却有更多期待。数据显示，多地一二手房市场总体上仍处于僵持状态。少量房源降价销售，虽然统计上的房价有下调，但整体价格松动有限。

调控剑指“痛点”

“急刹车”后谨防反弹

权威人士曾强调，“对于房地产一系列的调控措施，绝不能有丝毫动摇。中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。”

专家指出，这一表态明确提出“下调”房价，释放出决策层楼市调控不动摇的信号，房价回归到合理水平，楼市存在的问题才能真正解决。

调查发现，出现这一效果的主要原因在于，国家最近一轮楼市调控扎中了房地产行业的“痛点”：

一是“限贷”“限购”卡住资金“要害”。来自易居房地产研究院的统计数据显示，截至11月底，北京、上海、深圳、广州、济南、南京、厦门、杭州8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，与2010年同期相比，增长约38.44%，库存量处于高位运行状态。

专家指出，在成交量显著下降、库存加大的当下，2011年以来银监会对房地产贷款、信托产品陆续收紧，开发商资金进一步趋紧，2011年下半年到2012年上半年，房企将迎来还款期，资金紧张将促使房地产企业进行一场市场大洗牌。

二是“限价”扼住涨价“咽喉”。以深圳为例，该市4月份实施限价政策之初房价仍旧上涨，7月份旋即进一步细化限价政策，除了分片区限价外，还分户型限价，并且要求“月度环比零增长”。这种调整取得了明显成效，国家统计局数据显示，7至9月，深圳新建商品住宅价格指数连续3个月环比零增长，10月则环比下跌0.1%。

三是保障房“降温”市场“渴求”。在2010年建设590万套保障性住房的基础上，2011年又开工建设1000万套保障性住房，2011年开工的保障性住房占住房新开工面积总量的比例接近50%。保障性住房建设规模扩大使得住房市场供给结构有所改善，有望对房价调控起到釜底抽薪的作用。

地方“承压力”持续受考

理性发展是关键

上海房地产科学研究院副院长严荣说，这种严厉的调控措施，对于楼市“价格目标”的实现可谓立竿见影，地方“承压力”持续考验，有几个问题值得关注。

调控会否面临“软执行”风险？专家表示，在没有很好地解决土地财政之前，一味的“调控高压”恐难持续。来自中国指数研究院的数据显示，截至11月28日，其监测的25个大中城市土地出让金全面下滑，仅为9501亿元，比2010年同期减少1172亿元。

开发商会否通过“玩数字”应对调控？比如，“双限”之下的珠海楼市就迎来精装房改售毛坯房的风潮，“一个楼盘原来每平方米卖1.6万元，现在降为1.1万元，看上去每平方米就可以直降四五千元。”金地(微博)集团珠海投资有限公司市场营销部经理杨峻说。

中央经济工作会议强调，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。显然，房价的调整幅度尚未到达理想水平，严格的楼市调控2012年不会“松绑”。

严荣认为，既不能抱着调控突然放松的幻想，也不能指望调控能一步到位。有些政策能“救急”但不可持续，要强化一些基础工作。比如，为使住房保障规划更符合实际，使任务分解更贴近地方实际，应大力推进地方住房信息联网工作，甚至可筹划实施全国性住房普查工作。

参考资料来源：不动产投资整体解决方案运营有限公司