商业街运作基础理论

　　商业街是指为数众多的零售店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的企业群体。商业街具有商品流通机能（收集、计划、调整）；交流商情机能（购买、消费、产业）；提供购物环境机能（服务环境、店铺印象环境）和售后服务机能。商业街占有城市的一定地域。传统商业街几乎都在城市的几何中心，如天津和平路商业街；现代商业街偏重于城市交通条件最佳之处居多，如北京怀柔区城西门商业街，既不是县城的几何中心，也不是人口密集区，而是公路、铁路交通便捷之处，流动客流为商业街带来了繁荣，在城镇规划中占一定的地域。

　　一、商业街设置的模式计划。

　　商业街有多种模式，按照商业设施的基本区分提供两种主要模式。商业设施基本区分为销售商店群、饮食商店群、服务商店群和娱乐商店群。

　　第一，环形商业街设置的模式。

　　第二，带形商业街设置的模式。

　　二、商业街行业构成规模表

　　地区型商业街近邻型商业街

　　购物频率适中较高

　　结构主体服装、百货、大型菜市场集中，其余分散目的性强的，选择性强的，"两小"、"一服"集中，其余散性

　　波及度服装、日用百货、文化用品、化妆品、副食、饮食副食、蔬菜、粮食、日用百货、日用五金、综合服务

　　类型结构专业型为主复合型为主

　　三、商业街的现状与未来

　　中国加入WTO以后，外国商业资本不容置疑地要挤入中国市场滚滚的洪流之中。随着中国税制改革的加快，打破区域、行业界限的束缚，实现商业资产重组的局面必将来临。

　　商业街规划布局的基本要点。商业街是指众多不同规模、不同类别的商店有规律地排列组合的商品交易场所。其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。规范化的商业街，布局的基本要点包括以下五个方面。

　　1、商业街的名片

　　由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业街，在全世界各地比比皆是，如墨西哥城起义者大街、纽约的百老汇大道、蒙特利尔的萨布洛克大街等等。"西关商廊"，开封宋城御街、黄山屯溪老街、北京琉璃厂文化街、哈尔滨中央大街。

　　大型购物中心均诞生在城市郊区。它是在一个或几个大型建筑群内，许多商店、餐饮店、服装店有规律、按比例呈直线或环线状有序排列的商业街，购物中心和商业界有严格的界限和原则区别。商业街不是购物中心，不是商业区，不是商务区，也不是商业社区，而是指众多不同规模、不同类别的商店有规律的排列组合的场所。

　　2、商业街的类型

　　商业街按不同规模来划分，可以为大型商业街，大型商业街的长度均在1000米的标准基础上进行有序分布。全国最长的步行商业街是武汉的江汉路商业街，全长1210米。又可分为中型商业街和小型商业街，如深圳华强北路商业街和北京的有275米的大栅栏袖珍商业街。

　　商业街按功能来划分，可分为综合型商业街和专业型商业街，前者如南北总长约为1600米的北京西单商业街、乌鲁木齐中心路商业街、昆明青年路商业街；后者如杭州健康路丝绸彩色街，福建榕城美食街、北京三里屯酒吧一条街。

　　商业街按不同等级来划分，可分为市级商业街和高级商业街、小型商业街。前者如哈尔滨中央大街、天津和平路商业街；后者如天津滨江道商业街、北京地安门商业街和芳庄小区餐饮一条街。

　　除此之外，按不同性质来划分，又可分为商业性一条街、服务性一条街，如北京中关村电子一条街、北京西二环东侧的北京金融街。

　　目前世界经济发达的现代化大城市，第三产业就业人口占全国就业人口的比重高达50%-80%，如纽约第三产业就是人口比重的88.8%，香港为78.3%，东京为76.3%，新加坡为65.6%。北京为49.6%，广州为47.1%，上海为38%，均低于50%的比重。全国平均第三产业就业比重为26.4%。商业区是第三产业中的核心产业，不管是哪种类型的商业街均是一个城市形象的代表之一，一个城市经济最显然的关注点。

　　3、商业街的风格

　　商业街的风格是指商业街的整体格调和整体形象。它是通过自身的一系列活动和较长时间的运作，给社会留下知名度、印象度和完善度。

　　首先，商业街要保留统一的建筑风格。

　　其次，商业街要突出个性观念的软件管理风格。北京西单商业街，自1981年西单商场提出"中档品牌、大众服务"的经营方针后，西单商业街的客流中，北京市本地人口占74%，而外来人口只占26%。北京秀水服装一条街，这条街的管理委员会制定一整套带有理念特色的管理和服务条款，使之成为了北京专业性商业街中经久不衰的特色商业街。

　　4、商业街的定位

　　商业街的定位，是各类商业街生存与发展的前提条件。在当今各大中城市都在兴建商业街之际，根据规范商业街的量化标准、人文环境、地理比重和可塑性四点定位准则，剖析商业街单体，寻找出一个城市商业街功能定位的规律，进而设计城市商业发展的总框架。

　　首先商业街要根据城市的基本职能和城市功能，确定自己的定位。前门大栅栏商业街正是这座有深厚文化底蕴国际大都市的缩影。大栅栏商业街一是业态齐全、商品种类繁多。二是老字号店多，带有浓厚的历史文化色彩。三是光顾的客流特殊，购物者以购物、休闲、观摩、娱乐为一体的复合层为主，故此，大栅栏商业街定位在"商业、文化、旅游"一体化上，确有其道理。

　　其次，商业街要根据城市或城市的不同区域，在近期和中远期经济发展的趋势，确定自己的定位。

　　5、商业街的进入

　　任何一种商业流通形式的出现与发展，均存在进入市场的时机选择是否得当的问题。商业街的进入，即市场切入点，多选择在区域经济处于上升阶段、宏观经济环境完备的前提下，实施进入市场的战略。总之，商业街前期规划布局要完成自我名片、类型、风格、定位和时机五大课题，才能实现科学、规范的商业街运作。而处在市场经济的今天，支配人们购物行为的动机，早已不是简单地对商业量的追求，而是要求适应个性消费、情感消费、时尚消费、大众消费、攀比消费的市场环境，商业街设计时，对诸多环境因素的分析。

　　1、交通因素是决定商业街产业的前提。商业街通常选择在一个城市的几何中心或城市经济中心，不能像购物中心那样选择在城市之外，由此带来，商业街设计中非常棘手的问题--交通环境。中国城市的形成大体分为三种类型。一是由于历史政治、军事原因，先有城后有市逐渐演变到今天城市的全貌。二是沿河湖海、依自然地理条件而发展起来的城市，人口的聚集先于商业发展，交通条件与现代市场经济的要求相差甚远。三是现代开发建设的新城市，如包头市、太原市、渡口市的城市交通网建设。大型综合型商业街，应先期规划设计主体交通网。中、小型商业街，在不具备主体交通网状的情况下，可采取平面互动交通网设计。条件再差，也要具备一侧、一面、两端交通疏导型交通网条件。中国的城市商业街多数是借市成街模式，即自然形成市场，政府借市场气氛修路，进而完善市场，形成商业街。商业街是借市成街，不可借店成街。因为一个店的商圈远远低于商业街的商圈，如北京东直门内簋街餐饮一条街，是由223家不同风味、不同流派、不同规模的餐饮店，在1500米长的地段内有序排列组合而成的，非一个店能作为的。与商业街的客流量、流速直接相关联的还存在停车场问题。美国加洲南海岸广场（SOUTH COAST PLAZA）步行商业街，有一万个免费停车位。圣安娜市第17街（MAIN PCACE）步行商业街，商业设施建筑面积6万平方米，而已有4000辆汽车的停车场。北京王府井商业街现有6个机动车停车场，可容纳1025辆机动车。

　　2、市政因素是商业街存在的基础。中国大城市的商业街，多在城市的几何中心，如天津的和平路商业街、上海的南京路商业街、太原的迎泽大街、成都的春熙路。改造后的北京王府井商业街平均宽度12米，局限宽度21米，全部实现无障碍路面设计，加之51个独立座椅，12个曲型座椅，7类灯光。1668个喷头、无围栏的两组音乐喷泉，28个小品设计和各种各样的花盆、花坛、花车、花桶。

　　3、人口因素是商业街发展的动力。商业街与超级市场不同。超级市场面向社区常住人口服务，其流量与购买力均保持均衡状态。而商业街的客流量变化确与流动人口相连，如北京市三大商业街，外来流动人口占客流量的比例，王府井大街为60%，西单北大街为26%，前门大街为65%。由此看来，商业街的设计，首先要为商业街的客流量、和客流宽度做较为准确的计算。除此之外，现代商业街的发展，正要看消费购买力的投向和消费者的心理变化趋势。尤其是作为城市窗口的商业街，更应显现出商业街在城市整体格局中的地位与作用。现代人，尤其是现代青年人，向往超前消费，追求时尚消费标榜个性消费，强调情感消费，这些正是城市商业街设计的着眼点。

　　4、人文因素是商业街存在的保障。商业文化特色不仅是商家追求的经营目标，而且也是未来商业街设计的着眼点。随着生产力的发展和时间的推移，人文因素对商业街的冲击将日益显著。北京大栅栏商业街，在经历了580年的历史冲击，仍存在于京都，其原动力在于京城商业文化的支撑。距今已有380载岁月的广州西关商业街，充分表现岭南特色的人文风貌和与外夷人交往的文化氛围。北京王府井商业街上"祥子拉车"雕塑与"火树银花"雕塑风格、格调上的矛盾，正反映出现代商业环境中东方文化与世界文化的撞击和融合。开封宋城街是靠东京汴梁的古商业文化之风名扬中原天地的。北京什刹海旁边的烟袋斜街商业街，是典型的京味儿商业街。

　　完善的客观环境，是促进城市商业街繁荣与发展的关键之点，是未来城市发展的亮点。不动产投资www.gzgmdc.com